甲方给到一块极致条件的地块怎么办，

强排测算量不够？产品不匹配？需要研发新户型？

先别急着去撞墙，我们给出了解决方案。

想要全套解题攻略？

别急！

首先让我们看看传奇的金牛49亩地块的土拍背景。

成都近两年，土地市场热的热、冷的冷，

无数企业都在找寻那个可能存在的捡漏的机会，

但是说着容易、做着何其艰难。

一片热闹的平静，就是茶店子的金牛 49 亩，

在那次耀眼的土拍中，默默无闻的那个地块，

在这么好的板块、这么优质的天府艺术公园、这么便利的地铁旁边，光芒被遮盖了的那个璞玉。

伴随西宸天街落定的高端居住区，

改善了城市消费结构和场景。

自2021年起，

天府艺术公园城市级公园IP和金牛新城崛起、

三大TOD鼎立，

构建城西超级引擎，为城市生长加速兑现。

用地条件极致，没有解题能力，只有干瞪眼！

A：来吧，展示！

地铁轨道从斜对角切分两个地块为2个三角地，

该地块地下室无法联通，只有做成 2 个独立片区，

可以想象一下三角地的车位布置有多么痛苦，

单车位指标一旦控制不好，可能干到地下3层，

带来的护壁成本飙升、隔壁老小区的深基坑保护、地铁埋深保护等问题一一显现。

地块东北侧虚线是金牛国宾馆的 500 米限高控制区，

在此区域内，建筑限高仅仅只有 15 米。

现有建筑位于西侧、北侧，特别是西侧现有建筑，

遮挡日照严重。

而这个地块的容积率是多少呢？

是2.5，不可建设区9600平，实际容积率3.55 。

搞不好，这个地块可能会损容。

A:地块地处金牛区；

西侧 100 米范围内，有茶店子地铁站出入口；

地块边就是优质的天府艺术公园。

这么优质的地块，哪个开发商不想收入囊中？

却被龙湖以如下方案最终底价摘牌，

因为本方案是极致条件下诞生的

优质方案!

让我们看看方案结果

2023年11月15日该地块成交，

至本报规图纸2024年2月27日盖章，

花费104天，也就是3个月12天，

你以为报规水平低？效率差？

不！

这恰恰说明了3 个月 12 天这么短时间能搞完这个项目的报规，花费了多么大的精力和心血。

1、该项目地下室被轨道划分为2个部分，没有出现3层地下室，只有2层，合计2.7万平米，车位784个，单车位指标34.4平/个，控制十分优秀。

2、按照技术管理规定红皮书100平1.2个住宅车位计算，本项目住宅81276平，应该有975个住宅车位，减少到781个，相当于减少了194个车位，即为20%，完全利用了地铁站街坊项目的车位减少优势。

3、从总平上分析，大面积采用T3 体块，而非T4+T2甚至T6+T2，并且中庭楼栋最大化利用景观，中庭有超长景观视线通廊，可以直接看天府艺术公园和金牛国宾馆。

4、极致的建筑密度。话不多说，卡着最高密度，一点都不浪费。

属于是在艰难的地块规划条件下能做到的最好了。

光看结果不过瘾？那接下来就让我们看看设计师是如何一步一步破解这一难题的。

利用地铁上盖保护区范围，

要保护轨道安全，结构下不去？

那地上就规划为大门、展示区、全民健身活动场所，

就势打造小区中央主题景观轴，

变不利为有利，

将空间交还业主，

与天府艺术公园共同组成公园城市视觉通廊、公园绿带走廊。

由于地块位置处于金牛区成熟片区，

所以地块东、西、北侧均有现状住宅。

在本次的方案设计中采用了

日照反推（包络体解析）

及日照仿真模拟等非常规手段，

进行了多达60稿方案比选，

最终形成了目前所呈现的最优解。

且保证了只开挖两层地下室。

话说每一位优秀的建筑师手中都有一张

日照必过符！

大部分楼栋都采用局部降层、按户降层的方式，

这种排布方式不仅解决了

难以解决的日照问题，

建筑错落有致，

与周边建筑形成了

独特而丰富顺畅的城市天际线。

最大化利用景观轴

和对基地外日照产生不良影响的位置

布置总层数四层的大平层住宅。

将售楼处机智地布置在景观轴线的中心位置，

而后将其改造成社区内的精致会所，

为业主们提供尊贵的休闲场所。

辗转细品，

空间设计中的世界语言有序交织，

毫米级工艺细腻的释放温度与色彩，

让世界的四季之美高定在每一处空间。

坐落艺术极核，自然与城市地标灵感对望，

引天府艺术公园水景入园，

开辟超240米景观中轴，

把城市最好的风景勾勒进眼前的水上藏馆。

黄金海岸般的曲线轮廓如晶钻映于水岸，

与大师高定的雕塑彼此衔接、扩散，浓烈的艺术

感怀舒缓于近2.7万㎡园林景观中。

为了不损容！

为了能做出来市场的主流产品！

要专门研发新户型，不仅无法套标准户型库，

为了让位给T2，

不排除还可能出现T6 的产品！

但是如此优质的城市区位，

T6的户型产品力不足，

会降低社区预期的品质！

只用T2的产品排布，

又无法满足极致用地条件下的容积率。

所以选用了进深较小的创新型T3的产品

及多种产品搭配的方式，

便轻而易举地解决了

地块小，容积率高的双重难题。

如此操作之下，

我们终于得到了本地块总图排布的

优质方案！

那么在如此总图之中会产生怎样的产品呢，

会有值得考究之处吗？

让我们来揭秘一下吧！

185㎡户型

143㎡户型

138㎡户型-1

138㎡户型-2

118㎡户型

不难看出，

每个户型产品都动静分区完善、极致面宽、

由于采用了T3产品

所以板率没有给到传统龙湖的T2电梯光厅

而是基本给到了户内，

该有的飘窗赠送全部都有。

中庭T3 北侧鼻子户138 四房双、

两侧端户也是 138 四房双，

都是同样的 138，

超大面宽观景有了，

甚至把能在规划限度内

最大的赠送能想到的全做满了。

本案延续龙湖以水为载体，

在城西艺术都会极核，

为成都打造融入世界灵感的水上居所！

以城市标杆为打造初衷，

糅合海鸥曲线、屋顶钻石光感转角玻璃，

植入建筑立面，

打造现代奢感立面。

建筑立面整体为三段式划分，

并通过强调横向线条+通高L型曲线

形成舒展大气的建筑外立面形态。

住宅实景照片

住宅实景照片

注：本文部分内容引用于公众号“一语中地”的文章《于无声处，听惊雷！带你分析一宗精彩的土地报规方案》

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